האיום החדש על מוכרי דירות בתל אביב

היטל השבחה בגין תכניות הרובעים

ענת בירן (רקם), עו"ד - ענת בירן, משרד עורכי דין

מוכרי דירות לוקחים בחשבון בדרך כלל כי בעת המכירה עשוי לחול עליהם תשלום מס שבח, ככל שאינם זכאים לפטור מכוח החוק. בחדשים האחרונים נדהמו מוכרי הדירות בשכונות הצפוניות של תל אביב לגלות כי בבואם לקבל אישור עירייה להעברת הזכויות לקונה, הם נדרשים לשלם היטל השבחה בסכומים של עשרות ועד מאות אלפי ₪, כהיטל השבחה בגין תכנית 3616 א (תכנית רובע 3).

על מנת להבין במה דברים אמורים יש להקדים ולהסביר בקצרה מהו היטל השבחה.

היטל השבחה הוא מס המוטל על ידי הועדה המקומית על ההשבחה שנוצרת לנכס כתוצאה מאישור תכנית, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. אם אושרה תכנית המוסיפה זכויות בניה לנכס מסוים וכתוצאה מכך עולה שווי הנכס, יידרש בעליו לשלם היטל השבחה בשיעור מחצית מעליית השווי בעת מכירתו, או כתנאי לקבלת היתר בניה לניצול זכויות הבניה הנוספות.

מהי תכנית 3616א ומדוע מבקשת הועדה המקומית היטל השבחה מכוחה?

כדי להשיב על שאלה זו יש ללכת אחורה לתמ"א 38- תכנית המתאר הארצית לחיזוק בנינים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו מעניקה תמריצי בניה בצורת זכויות בניה נוספות לצורך חיזוק בניינים קיימים שהוקמו לפי היתר שניתן לפני 1.1.80, בין בדרך של תוספות בניה לבניין הקיים ובין בדרך של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש וגדול יותר במקומו.

הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן מוקנות ואין ודאיות ומימושן מסור לשיקול דעתה התכנוני של הועדה המקומית. היא מוסמכת לאשר את כל הזכויות או חלקן או לא לאשר כלל בניה מכוח התמ"א. הדרך הרצויה שמתווה התמ"א להפעלת שיקול הדעת היא באישור תכנית מפורטות לכל עיר או שכונה בהן ייקבעו באופן וודאי הזכויות המתאימות לדעת הועדה המקומית לאותו אזור, בהתאם למאפייניו. בתקופה שעד לאישור תכנית כזו, מאפשרת התמ"א להסתפק בקביעת מסמכי מדיניות מנחים.

"במטרה לעודד בניה וחיזוק בניינים מכוח תמ"א 38 נקבעו בחקיקה פטורים והקלות ממסים שונים וביניהם פטור מהיטל השבחה על קבלת היתר בניה"

בהמשך, כאשר ניסתה עיריית תל אביב לגבות היטל השבחה על מכירת דירות בבניינים הזכאים לתמ"א 38,בטיעון כי הפטור חל רק על קבלת היתרים אך לא על מעכירת דירות, דחתה ועדת הערר נסיון זה.

נקבע, כי מאחר שזכויות הבניה מכוח תמ"א 38 מצויות בשיקול דעתה של הועדה המקומית ואינן ודאיות, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין מכירת דירה אפילו אם הבניין בו היא נמצאת זכאי עקרונית לזכויות תמ"א.

לכן, נכון להיום אין בסיס לדרישת היטל השבחה בעת מכירת דירה בבניין הזכאי לתמ"א.

"עיריית תל אביב מקדמת בשנים האחרונות תכניות מפורטות שיחליף את תמ"א 38, במטרה ליצור כלים ברורים וודאיים לניצול זכויות התמ"א בחלקים שונים של העיר. לצורך כך חולקה העיר מבחינה תכנונית לרובעים, ולכל רובע מקודמת תכנית משלו."

התכנית הראשונה שאושרה בחודש ינואר 2018 היא תכנית 3616א' – תכנית רובע 3 (הצפון הישן של תל אביב ממערב לאבן גבירול). מספר חדשי לאחר מכן אושרה תכנית רובע 4, וכעת נמצאות בהכנה תכניות נוספות  שהבולטות ביניהן הן לגבי רובעים 5-6.

טענת הועדה המקומית היא, כי בשונה מתמ"א 38 תכנית רובע 3 גרמה להשבחה לבעלי הדירות בתחומה משום שהיא יצרה ודאות ביחס להיקף זכויותיהם 38. אם לפני אישורה של התכנית כל שהיה בידי בעל הדירה הוא סיכוי לא וודאי לזכויות בהיקף לא ידוע מכוח התמ"א, שאין לו כל ערך כלכלי, היום יש בידיו זכויות בניה ודאיות שמימושן תלוי אך ורק בבעלי הדירות בבניין.

בהסתמך על עמדה זו, החלה הועדה המקוימת לשלוח למוכרי דירות דרישות לתשלום היטל השבחה בסכומים נכבדים ביותר, בגין עליית שווי דירותיהם בזכות חלקם היחסי בזכויות הבניה שהוענקו לבניין במסגרת תכנית 3616א'.

שומות אלו הגיעו במספר מקרים לדיון אצל שמאים מכריעים, כאשר הבעלים טוענים שאין בתכנית 3616א' זכויות עודפות על אלו שהיו להם מכוח תמ"א 38, ואין להשתמש בתכנית שנערכה מכוח התמ"א במכשיר העוקף את הפטור מהיטל השבחה שהוקנה בחקיקה ובפסיקה לזכויות התמ"א.

במספר שומות מכריעות שניתנו בחדשים האחרונים נטו השמאים המכריעים לקבל את עמדת הבעלים וכל שומות העירייה נדחו, כשר היטל ההשבחה נקבע לאפס או לסכומים נמוכים ביותר, שאין דמיון בינם לבין הסכומים שנדרשו על ידי הועדה המקומית.

יחד עם זאת, ציינו השמאים המכריעים כי קיימת שאלה משפטית לגבי ההתייחסות לקיומן של זכויות מכוח תמ"א 38 כבסיס להערכת שווי הדירה לפני תכנית 3616א', וההנחה היא כי שאלה זו ואחרות ימצאו את מקומן בעררים שיוגשו לוועדת הערר המחוזית.

יש להניח כי כל עוד לא תתקבל החלטה סופית ומחייבת על ידי בית משפט, המהווה תקדים משפטי, תמשיך העירייה לשלוח דרישות היטל השבחה למוכרי דירות ברובעים 3 ו-4 ובהמשך גם ברובעים אחרים בהם תאושרנה תכניות דומות. בדרך דומה עשוית לפעול עיריות נוספות.

מומלץ לכל מוכר דירה, בתל אביב ומחוצה לה, לבדוק אלו תכניות חלות על הנכס, ולהתייחס במסגרת חוזה המכר לנושא היטל ההשבחה בגין תכניות מכוח תמ"א 38 (ואף מכוח תכנית מתאר כוללנית- נושא למאמר נפרד), ולפנות לשמאי ולעורך דין מומחים על מנת שינקטו בהליכים הנדרשים לביטול הדרישה או להפחתת הסכום.

נכתב על ידי: ענת בירן, משרד עורכי דין- מומחה בתכנון ובניה, בהתחדשות עירונית ובנדל"ן.